第119章 土地拍卖（4300字一更）

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最终，热巴还是没有打出电话，可把她纠结死了。

这才离开没多久，人家说有急事，估计也没空见她。

商健在申城新买的新天地香山路1弄的独栋别墅住了一晚。

闹市里独占一栋别墅，是他前世多年的梦想，想逛街，走出小区就是；想散步，小区里或附近的复兴公园就不错。

以前羡慕那些富豪走进这种别墅小区，而如今，自己悠闲地走在小区里，也是其中业主之一。走出小区，路过的路人也会投来羡慕的眼光。

人与人看似没有等阶，但当这些物质条件摆在眼前时，对大数人来说，闹市里的一栋别墅都是一辈子仰望，阶级等级就看出来了。

买了别墅，商健还是感觉心里没有前世在城里一定有房子的执念，这方面的遗憾没有了。

晚上时，给父母打了电话，告诉他们在申城买了别墅，让他们有空时，可以出来散散心。虽然这样花钱，被父母唠叨了很久，但商健通过电话，也能听出父母心里的喜悦。

第二天早上，商健就赶往粤城。

土地拍卖，后天就要开始了。

商健一行三人到粤城后，入住富力丽思卡尔顿五星级酒店，这酒店离粤城塔仅一公里。

秘书为商健预定了一百多平方的行政粤城塔江景套房，设施豪华，高楼270度观景，有独立的客厅，四千多块钱一晚，的确物有所值。

从桂城过来的星辰建筑公司的几人也在这个酒店入住，等待老板到来。

商健到了客房，洗了一个澡，就叫下属到自己客房客厅来，开个小会。

一会后，六人围坐在茶桌四周的真皮沙发上。

除了商健，这五人是房开公司的四个高层和高工，分别是新任命的星辰房地产粤省公司总经理雁南飞、副总兼营销总监达柯南、技术总监林成健、工程部总监婉小磊和技术高工蒲丁。

商健给各人倒了一杯茶，自己抿了一口，才说道：

“雁总，你把后天的土地拍卖情况说下。”

商健从达柯南手中拿过几宗拍卖土地的资料，资料都是提交保证金后拿到的官方信息和公司汇总的资料，上面有现场土地和周边环境的彩色照片。

总经理雁南飞恭敬地说道：“好的，董事长。各位，我先把情况说明一下吧。

按照老板的大方向指示，我们将以粤城增城区选择为公司的第一处开发楼盘之地，后天增城区有几宗地要拍卖出让，其中我们看中的有两块地，这两块地的土地使用用途为城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地、商务金融用地。

其中一块地e-07-01，位于朱村大道东与g94交叉路口向西五百米，用地面积为59476平方米（折合89.21亩），要求容积率不大于2.9，配套用房起始面积200平方，起始价2.458亿元，起始楼面价约1653元/平方米。

另一块地，e-12-01地块，位于汽车城大道和广园快速路交汇东北侧，用地面积为56889平方米（折合85.33亩），要求容积率不大于2.9，配套面积400平方，起始价2.513亿元，起始楼面价约1766元/平方米。

第一块地，按照目前的增城的房价趋势，我认为第一块地的毛坯售价定价为9500元/平，那么，楼面价不能超出2300元/平方，我们才能保证利润。

第二块地，毛坯定价为9800元/平，竞拍楼面价不能超出2400元/平方。

今天，我们已经提交保证金，据拿到的消息，我们的竞争对手，主要是恒d地产、亿科、保利、招商蛇口、富利地产等十几家房开公司。”

商健边看资料边听雁南飞述说，然后就开发这两片土地的成本和利润做一个估算，判断是否值得投资开发，估个最高竞拍价。

保密条例，大家都清楚。就算猜到别人大概估价，但如果超出预算，敢不敢继续竞拍又是另外一回事。

雁南飞的估算只是自己的估算，也许有些遗漏，让大家积极发言，明天再去一次踏勘，陪老板去看看那两块地的实际情况。

这个月，增城区房价均价在8900元/平，在年底时，将增涨到1.05万/平。

小会议完之后，商健让雁南飞留下来。

顺便问了他一些问题：“雁总，房地产公司一般要缴纳什么税？在这方面我不太清楚。”

雁南飞对老板很恭敬，觉得老板不懂这个也属正常，耐心地说：“总的来说，房地产公司需要交纳的税种有：营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、印花税、房产税、土地使用税、契税、土地增值税、所得税等。可能各省情况不一样，但都差不多。”

“听着好复杂，税种这么多，我都感觉有些头晕。”

“是挺复杂的，一般人还真弄不清楚，我写个例子，你看一下，大概就清楚了。”

雁南飞拿来一张白纸，唰唰唰写了一串文字和数据。

几分钟后，递给商健。

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【假设：土地费用=3.2亿元，计划开发10万平方

一、假设：营业收入=16亿元（商业、车位、住宅）

二、开发成本=土地费用3.2亿元+以下第1项到第5项相和=76000万元

1）报批报建费=2400万元（240元/平方）

2）开发前期准备费用=1600万元（160元/平方）

3）社区管网工程费=5000万元（500元/平方）

4）建安工程费=30000万元（3000元/平方）

5）园林工程费、配套设施费、资本化利息=5000万元

三、销售项税金及附表=以下第1项到第5项相和=13112.9万元=约13000万元

1）营业税=营业收入的5%=8000万元

2）土地增值税=营业收入的2.5%=4000万元

3）教育专项资金=营业收入的0.1%=160万元

4）印花税=工程支出的0.03%（工程支出=开发成本-土地费用-利息=约43000万元）=12.9万元

5）教育附加税、城乡建筑维护税、防洪基金=大约880万元（取费基数大概8000万元，税率约11%）

6）土地使用税=6元/平方x10万平方=60万元

四、期间费用=销售费用+管理费用+财务费用=约5000万元