第五十七章 出口

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那时张云起正迈步走进华荣·金会山。</p>

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联盛在里津的运营中心已经落成。</p>

张云起是第一次来。</p>

他刚刚穿过颇具现代化装修风格的办公大厅，在自己的办公室里坐下，王景山就推门走了进来，把一份材料递给了他。</p>

张云起打开材料翻了翻。</p>

这是一份乔志武在乔口镇买地的耕地承包经营权转让合同，转让面积为3.2亩，耕地转让年限为20年，单价是180元/亩/年，转让方为当地的一名农户，除此之外，当事人的信息，租赁物，四至，用途和租金支付方式等一应俱全。</p>

张云起看完之后，指了指合同最后的签字人的落款处，对王景山说道：“这份土地流转合同本身没什么问题，但乔志武操盘农地收储的手段存在不小的漏洞。”</p>

王景山愣了愣：“什么漏洞？”</p>

张云起看了王景山一眼，笑了笑：“你也是一个农业专家，难道看不出来土地转让方的问题？”</p>

王景山的脸一下子就红了。</p>

张云起把农户土地流转合同递给了他，说道：“打个简单的比方，村集体是张三，张三把自己拥有所有权的房子租给了农户李四，租期为二十年，这个也就是第一轮土地承包经营权期二十年，李四用了五年承包期限之后，又把房子租给商人王五，租期同样是二十年，这就已经超出了房屋所有者张三和李四签订的合同租期，足足有五年，而且张三根本就不知道这回事，这在法律上行得通吗？”</p>

王景山立时明白了张云起的意思。</p>

其实张云起的这个比方打的并不十分恰当，因为农地权属的边界界定远没有国有商住用地那么清晰。说的直白点，农民从来都把自己从村集体承包的地当做成自己的地，占有之后，村集体便很难收上去再进行二次分配，但租户可不会把租的房子当成自己的。</p>

按照中国土地法规定，农村土地归村集体所有，农民依据其集体成员身份可以获得土地的承包经营权。在具体土地使用的问题上，村集体与个体农户之间是承租与被承租关系。</p>

这里面最关键的一点是，农村土地承租权是对外封闭的，这种封闭形成的原因是计划经济对社会进行单位化分割，各个单位的成员无法实现彼此参与，从而形成了不允许外部人员承租农村集体土地的惯例。但是随着家庭联产承包责任制的确立和改革开放的不断推进，尤其是农民工进城打工大潮在90年代拉开序幕，这个口子已经逐步打开，农村土地可以对外出租土地和转让土地承租权。</p>

在90年代中期，联盛集团也好，乔志武的志诚实业也罢，他们这类外来下乡商户想要获得农村土地承租权，主要是两种方案，一种方案是直接与现有的土地承租者（农户个体）谈判，由现有承租者转让其土地承租权，另一种是直接与土地所有者（村集体）谈判，由土地所有者赋予土地承租权。</p>

乔志武选择的就是第一种。</p>

这是当前土地流转的惯用做法，在广大农村地区极为流行。这也是王景山没能领悟到张云起的意思的原因。在农村，街坊邻居们甚至是不通过村集体，连承包合同都没有，直接口头承诺，就把自己的地租给对方。</p>

说的再直白点，就是这个年代土地流转的法律意识淡薄，也没人当回事，乔志武这种能够和个体农户签订流转合同的，已经十分难能可贵了。不挖空心思琢磨和具备专业的农村土地改革政策知识储备，是很难找到这个漏洞的。</p>

可惜的是，他遇到了张云起。</p>

他这个老板嗅觉是敏锐的。当前，土地承包经营权的物权属性不够完整，法律上对于土地承租者（个体农户）能否转让承租权并没有明文规定，即使达成了协议，在法理上，受让方仍然面临遭到拥有土地所有权的村集体否决流转协议的危险！</p>

也就是所谓的毁约。</p>

张云起要表达的便是这一层含义。</p>

在法理上，村集体与外来公司之间的土地承租合约具备合法性，而个体农户与外来公司之间的土地承租合约并不具备。这并不是说农民没有对他们已经事实拥有的土地权属表达自己意愿的权力，而是农民的意愿权所针对的对象是村集体。在本质上，这属于是集体治理与集体内部架构问题。而所谓的土地流转，属于集体内部治理问题的外在表现，本质上是外来收地公司与村集体的合约交易行为。</p>

在这一情形下，从理论层面出发，乔志武与乔口镇村民们签订的土地流转合同在法律层面可以认作为无效的，那么自然可以通过法律程序进行推翻！</p>

想到这一层，王景山表情有些激动。</p>

张云起说道：“除了乔家村，乔口镇下辖的其余八个行政村村支书都给我请来，我要和他们开个会。”</p>

王景山迟疑了一下：“乔志武在乔口镇只手遮天，区里市里都有人，他们敢毁约？”</p>

张云起笑了笑：“杀人放火金腰带，修桥铺路无尸骸。我不要他们杀人放火，我给他们修桥铺路，我还让他们发财，那么他们又有什么不敢的？”</p>

王景山点头，尽管心里有无数个疑问，但是他不敢问，转身出了门，不过他就在合门的时候，董事长秘书杨瑾走了过来，她手里同样拿着一份文件，向他点头示意了一下，便急匆匆的推门走了进去。</p>

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